遭中介误导未卖老房先买新房 老教授陷违约窘境

朱元璋

80岁的周君（化名）教授，最近三四个月以来，足足瘦了8斤。折磨他的，不是什么大病大灾，也不是什么学术难题，而是两套房子。
许诺高价卖出房产，签订独家销售协议，在购房人尚不具备购房资质的情况下“哄骗”购房人“先买房、再卖房”……此前被媒体频繁曝光的房屋中介各种违规做法，周君在过去的5个月里都经历了一遍。
5月28日，再次出现在上海链家静安区昌化路营业部的他，满心欢喜地认为终于可以见到上海链家总部的“领导”反映情况，却再次愿望落空。他哆哆嗦嗦地把自己提前准备好的录音笔塞回包里，这个上海某知名高校的博导、终身教授怎么也不能理解，“现在见个中介领导，怎么都这么难？”
他已经先后3次约见上海链家的“领导”，却始终无果。链家静安一区和五区的资深区域总监殷杰在“准备”了半个多小时后，告诉周君，“因为今天周末，总部领导都休息。”
此时，距离周君的“违约”日期，只有18天了。
想卖房，却变成了“买房人”
今年1月，周君决定把自己位于静安区石门二路街道达安城小区的一处三居室大房子卖掉。一来，老两口年近八十，无暇管理这第二套住房；二来，这套房产有一部分购房款来自定居美国的儿子，今年孙子要在美国上私立高校，急需一大笔钱交学费。
1月18日，周君在链家石门二路店挂牌出售上述这套房源。但卖着卖着，老人却从卖房人变成了“买房人”。
接待两位老人的，是小吕和小余两名经理。小吕告诉周君，周所售卖的这套房源是达安城小区的“稀缺大户型”，到手价（即刨去税收、中介费等，卖方直接获得的钱——记者注）可以达到约900万元。因为是“稀缺货”，链家石门二路店的高经理要求“独家代理”。
“独家代理”的条件是，卖房人签订独家委托协议书，链家支付2000元押金给卖方，如果不能卖出这套房源，则2000元押金归卖房人所有。
周君觉得，900万元的到手价，符合自己的心理预期。1月19日，也就是委托卖房的第二天，他便正式签订了委托协议书。他同时告诉链家的销售经理，自己这套大房子卖掉以后，除了一部分钱用来给孙子读书，还准备用一部分钱再买一套小房子。
在得知老人还有“买小房子”的打算后，小吕、小余两个销售经理开始积极向周君推荐小户型房源。
1月20日，小吕就向老两口推荐了同小区的一套50平方米朝向西北的小房子，一口价380万元。第二天晚上，也就是1月21日，在老两口尚未看过这套小房子、也没有与房主见面洽谈的情况下，小吕即要求老两口“签约”买房，当晚预交5万元买房押金。
此时，距离周君到链家挂牌卖房，不过3天。此后，1月22日、1月23日两天，周君又在没有见到小房子房主的情况下，被中介两次告知“卖家要加价”。1月22日加价10万元，1月23日又加价10万元。
一套原本380万元一口价的房子，两天之内，涨了20万元，要价400万元，单价高达每平方米8万元。并且，周君从未见过卖房人，也没看到过房子，所有“要价”都是中介告诉他的。
实际上，不论这种“跳价”是否是卖房人的真实意思，已经拥有两套住房的周君夫妇是上海市明确规定的“限购”人群，在手头仍有两套住房的情况下，他们并不具备购买第三套住房的资格。
周君告诉记者，自己对这一政策是了解的，签约付款前也多次向链接门店经理高经理和销售经理小吕反映过这个问题，“我告诉他们，一来我大房子没卖掉，没法付清尾款；二来大房子不卖掉，我买不了第三套住房。”
得知老人的担忧后，高经理告诉他，“链家可以贷款。”小吕说：“链家可以包下来。”
1月26日、27日，在中介的催促下，老人向卖家支付了共30万元买房定金。
身陷两难：要么“贱卖”大房，要么支付50万元“违约金”
到3月15日，周君夫妇四处筹款、借款共向卖家支付了180万元首付款。其间，老两口反复向中介询问“大房子是否卖出”事宜，却被对方要求“降价销售”。
周君告诉记者，3月3日正式签约购买小房子的当天，他和老伴儿与中介僵持了一个多小时，“反复告诉他们，大房子卖不掉，我们没有购房资格，也没有钱。”销售经理小吕则反复向老两口保证能卖掉大房子。
然而，直到今天，在周君降价50万元，又降价40万元，将大房子价格调整至810万元的时候，这套房子仍未售出。眼看着，6月15日付清全款的期限即将到期。
中国青年报·中青在线记者了解到，周君夫妇买卖房产的期间，恰好经历了“2·19”契税新政和上海“3·25”最严楼市限购政策出台两个关键节点。“2·19”契税新政前后，上海房价经历了一波较大幅度的上涨，房东“跳价”和开发商捂盘现象抬头；而“3·25”沪上最严楼市限购政策出台后，一些二手房开始主动降价销售，有的大标的房屋售价直降150万元至200万元。
3月25日，在上海出台最严楼市限购政策后，周君担心自己的大房子更不好卖，在中介经理的反复劝说下，降价50万元，以850万元的价格挂牌出售。5月，在链家方面仍没有卖房进展的情况下，周君决定去其他中介挂牌，挂牌价格810万元。
此时，这套房源的每平方米均价约为6万元。此前，老两口买入的同小区50平方米小户型每平方米8万元。
周君告诉记者，眼看6月15日付清全款的期限即将到来，自己的大房子仍没有可以卖出的迹象。“要么让我再降价卖房，要么就要我向上家支付50万元违约金。”老两口如今身陷两难困境，此前180万元首付款大多来自借款，如今，上哪儿去找219万元支付尾款？（此前经斡旋，链家给予老人1万元中介费优惠——记者注）
退一步讲，就算找到219万元尾款钱，老人仍不具备购买第三套住房的资格，责任谁来承担？而此前向老人承诺“可以贷款”的高经理和承诺链家“可以包下来”的小吕，如今只是赔礼道歉了事。
律师：中介损害委托人利益，应承担损害赔偿责任
中国青年报·中青在线记者为此专门采访了有着多年房地产纠纷案件处理经验的上海金英律师事务所律师何浓。在查阅了链家与周君签订的独家委托协议、居间中介协议等文书后，他告诉记者，上述事件中，中介机构违背了诚实信用守则，鼓励不该买房的人买房，并因独家垄断而耽误了卖房人的房产出售，严重损害了委托人的利益，应当承担损害赔偿责任。
这一责任包括：一、周君在购买的50平方米房产的退房违约金；二、因独家委托销售导致房产滞销的、周君所拥有的大户型房价可预期利益损失；三、周君与链家交涉过程中产生的交通费、复印费、律师费等。
何浓说，中介机构在明知购房人不具备购房资质的情况下，向其推销并迅速促成其购买了一套房产，这本身就违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条和《房地产经纪管理办法》第二十一条和第二十五条的规定。
合同法规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
房产经纪管理办法则规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。
何浓说，他所在的律所已经接到过十余起房产中介纠纷案件，其中涉及首付贷、消费贷、独家委托等多种情况。他建议，买房人或者卖房人在房屋买卖过程中，除了通过中介外，还应该聘请或者邀请律师参与，以维护自身利益，“不能出了问题再找律师，提前找好律师，一起签约看合同”。
“在我国，不少中介既代表上家利益又代表下家利益，为了促成交易，刻意隐瞒上下家情况的事情太多了。”因此何浓认为，由代表自身利益的律师提前出面参与买卖房产，是保护消费者权益的最好办法。
中国青年报·中青在线记者就上述事件向殷杰提出采访要求，对方表示应由总部出面回答。记者又联系链家上海总部，截至发稿未获回应。
本文结束，多谢阅读！